꽁 머니 토토 매매 방법과 흐름을 알고 싶습니다! 비용 및 세금에 대한 설명
언뜻 보면 '사용하지 않는 꽁 머니 토토를 버리는'' 조치는 간단해 보일 수 있습니다 그러나 실제 매각을 진행하기에는 법적, 제도적 어려움이 많다 특히 밭 등 꽁 머니 토토 매각은 일반 부동산 매각과 다른 특별한 절차가 필요하다이 문서에는 꽁 머니 토토 매각이 왜 어려운지, 어떻게 진행해야 하는지, 필요한 절차가 무엇인지 알기 쉽게 설명되어 있습니다*본 칼럼은 참고용으로만 다루시기 바라며, 실제로 꽁 머니 토토를 매매하실 때에는 최신 정보를 확인하시고 전문기관이나 업체에 상담하시기 바랍니다
목차
'꽁 머니 토토 판매가 어려운' 이유는 무엇입니까?
농업용지법에 의해 구매자가 제한되기 때문에
모든 사람이 꽁 머니 토토를 자유롭게 구입할 수 있는 것은 아닙니다 원칙적으로 농업위원회의 허가를 받은 농민만이 구입할 수 있습니다 이는 안정적인 식량 공급을 보호하기 위한 조치로, 농업 종사자와 농업법인을 대상으로 한다 따라서 농사를 시작하고 싶어도 당장 꽁 머니 토토를 확보하기는 현재로서는 어렵다그러나 2020년 4월 꽁 머니 토토법 개정으로 농민 이외의 개인도 조건을 충족하면 꽁 머니 토토를 취득할 수 있게 되었습니다 꽁 머니 토토를 적절하게 이용할 계획이 있는 경우에는 원칙적으로 자유롭게 취득하고 참여할 수 있습니다
이번 개정으로 꽁 머니 토토 이용이 늘어나길 기대하고 있으나, 농촌 지역에서는 인구 감소로 인해 꽁 머니 토토에 대한 수요가 낮고 경우에 따라 구매자를 찾기도 어렵습니다
농경지 전용을 위해서는 허가가 필요합니다
농업용 토지 전환은 꽁 머니 토토를 주거용이나 상업용 토지 등 농업 이외의 목적으로 사용하기 위해 변경하는 과정입니다
농경지로 전환된 토지는 농업 이외의 목적으로 사용될 수 있으므로 구매자의 범위가 확대되고 구매자를 더 쉽게 찾을 수 있습니다 꽁 머니 토토를 전용하여 매각하려면 농업위원회의 허가가 필요합니다
관련 기사: 꽁 머니 토토전환이란 무엇입니까? 원가 및 주의사항 설명
그러나 모든 꽁 머니 토토를 전환할 수 있는 것은 아니며 특정 기준을 충족해야 합니다나중에 '꽁 머니 토토의 기본 분류를 알아라''에서 꽁 머니 토토로 전환할 수 있는 토지와 그렇지 않은 토지를 구분하는 '꽁 머니 토토 분류'에 대해 설명하겠습니다
꽁 머니 토토 가격이 하락하고 있기 때문에
최근 인구 감소와 저출산, 고령화로 인해 농민 수가 감소하고 있으며, 이로 인해 꽁 머니 토토 수요가 감소하고 가격이 하락하고 있습니다
농림수산부의 조사에 따르면 2020년 현재 주요 농업 종사자의 약 70%가 65세 이상이며, 약 10%만이 49세 미만의 청년입니다참고: 농림수산부 “(1) 주요 농업 종사자”
농민의 노령화가 계속됨에 따라 새로운 꽁 머니 토토를 구입하는 농민이 줄어들어 판매가 어려워집니다
또한 전국농업회의소 조사에 따르면 꽁 머니 토토 매매가격이 하락세를 보이고 있습니다
*나카타, 나카바타: 특정 조사 지역의 표준(평균) 수확량 수준과 생산 조건을 갖춘 밭이나 밭을 가리키는 단어인용: (1개사) 국립농업회의소 “2020년 꽁 머니 토토 매매가격 조사결과(요약)”
꽁 머니 토토를 팔아야 하는 이유
농업용지법에 의한 매수인 제한과 농민의 고령화로 인해 꽁 머니 토토 매각이 어려워지고 있습니다 그래도 꽁 머니 토토를 버리는 데에는 이유가 있습니다
꽁 머니 토토가 황폐해지면 판매가 어려워집니다
꽁 머니 토토를 방치하면 잡초와 해충이 자랄 가능성이 높아 판매가 점점 더 어려워집니다 장기간 사용하지 않고 방치할 경우 꽁 머니 토토로 재사용하는 것은 비용과 시간이 많이 소요되며, 매각기회를 놓칠 수도 있습니다게다가 해충과 새들의 보금자리가 되어 이웃에게 문제를 일으킬 수도 있습니다따라서, 사용하지 않는 꽁 머니 토토를 가능한 한 빨리 매각하는 것을 고려하는 것이 중요합니다
고정 재산세가 매년 발생합니다
꽁 머니 토토를 사용하지 않더라도 재산세는 매년 부과됩니다국가 정부는 버려지거나 유휴 꽁 머니 토토를 줄이는 문제에 직면해 있으며, 2017년 세제 개혁으로 이제 이러한 꽁 머니 토토에 고정자산세가 평소의 약 18배로 부과됩니다사용할 계획이 없는 꽁 머니 토토를 방치하면 세금 부담이 계속 증가하므로 가능한 한 빨리 판매하는 것을 고려하는 것이 좋습니다
미사용 꽁 머니 토토 매각 흐름
꽁 머니 토토의 기본 분류를 알아보세요
농경지는 그 조건과 주변 도시화 상태에 따라 다음과 같은 5가지 범주로 구분됩니다이러한 각 범주에 대해 꽁 머니 토토 전환 허가가 부여되는지 여부를 결정하는 기준이 설정되어 있으며 이를 "위치 기준"이라고 합니다
| 분류 | 주요 요구사항 | 권한 정책 |
| 농경지 내의 농경지 | 자치단체가 수립한 농업진흥지역 개발계획에서 농경지로 지정된 지역 내의 꽁 머니 토토 | 원칙적으로 허용되지 않음 |
| A등급 꽁 머니 토토 | 도시화 통제 구역 내부・농업 공공투자 후 8년 이내 꽁 머니 토토・그룹 내 고성능 농기계로 운영 가능한 꽁 머니 토토 | 원칙적으로 허용되지 않음※１ |
| 1종 농경지 | ・인구 중(10ha 이상)・농업 공유 꽁 머니 토토・생산성이 높은 꽁 머니 토토 | 원칙적으로 허용되지 않음※２ |
| 유형 2 꽁 머니 토토 | ・농업 공공 투자 대상이 아닌 소규모 집단의 저생산성 꽁 머니 토토・도시 지역으로 발전할 가능성이 있는 꽁 머니 토토 | 제3종 꽁 머니 토토를 찾기 어려운 경우에 허용※3 |
| 세 번째 유형의 꽁 머니 토토 | ・도시개발지역 내 농경지・도시 지역의 꽁 머니 토토 | 원칙적으로 허용됨 |
*1: 토지취득법에 따라 인증된 사업 등 공익성이 높은 사업에 사용하는 경우 허용(제1종 꽁 머니 토토의 경우보다 제한적)※2: 토지취득법에 의해 인증된 사업 등 공익성이 높은 사업에 사용하는 경우 허용※3: 제3종 꽁 머니 토토 등 위치가 어려운 경우 허용
농경지 내 꽁 머니 토토
일반적으로 '아오지''로 알려진 이 카테고리는 5개 카테고리 중에서 전환에 대한 가장 엄격한 제한을 두고 있으며 일반적으로 전환은 불가능합니다
A등급 꽁 머니 토토
농업에 적합한 토지는 도시화 통제 지역 내에 위치하고 있으며 일반적으로 전환이 허용되지 않지만 도로나 학교와 같이 공익이 높은 프로젝트의 경우 허용될 수 있습니다
1등급 농경지
농사 여건이 좋은 토지는 원칙적으로 다른 용도로 전용할 수 없으나, A종 꽁 머니 토토와 마찬가지로 공익사업인 경우에는 전용이 허용될 수 있습니다
유형 2 꽁 머니 토토
꽁 머니 토토는 도시화가 진행되는 지역에 위치하고 있으며 조건이 충족되면 다른 용도로 전환될 수 있습니다 예를 들어 해당 부동산이 역이나 시청에서 500m 이내에 위치하고 있어 다른 토지로 대체할 수 없는 경우입니다
세 번째 유형의 꽁 머니 토토
city施設が整備 れた区域内にあuru農地下、駅や役場と300m以内どが該当しまс。 원칙적으로 우회는 허용됩니다
꽁 머니 토토를 그대로 판매할 때
꽁 머니 토토를 있는 그대로 팔고 싶다면 꽁 머니 토토를 살 수 있는 유일한 사람은 농부나 농업을 할 수 있는 기업(꽁 머니 토토를 소유한 기업)뿐입니다 매수자를 찾을 때에는 농협이나 농업위원회와 협의하거나, 꽁 머니 토토 매매를 전문으로 하는 부동산회사에 중개를 의뢰하면 된다
꽁 머니 토토 판매의 일반적인 흐름
- 구매자 찾기
- 판매 계약을 체결합니다(*농업위원회의 허가를 얻지 않으면 계약은 무효입니다)
- 농업위원회에 허가신청(농업토지법 제3조)
- 허가 받기
- 소유권 이전 등록 및 인계
공식 판매는 허가를 받아야만 가능하므로 계약 체결 후 신청 절차가 중요합니다
상속받은 꽁 머니 토토를 팔 때
상속꽁 머니 토토를 매각할 때 일반적인 절차는 다음과 같습니다
- 상속 등록 완료
- 꽁 머니 토토 판매 방법 결정
- 구매자 찾기
- 판매계약 체결 및 허가신청
- 소유권 이전 등록 및 인계
먼저, 상속을 등록하고 이름을 자신으로 변경해야 합니다 고인의 명의로 꽁 머니 토토의 소유권을 상속인에게 이전하는 절차입니다 그 후 토지 매각(꽁 머니 토토로 매각 또는 다른 용도로 전환) 방법을 결정하고 매수자를 물색합니다구매자가 결정되면 판매 계약을 체결하고 농업 위원회에 허가를 신청할 것입니다 허가가 승인되면 소유권 이전이 등록되고 부동산이 양도되며 매각이 완료됩니다
또한, 꽁 머니 토토를 있는 그대로 판매할 경우 구매자는 농부로 제한되므로 용도 변경을 위해 판매하는 경우 선택의 여지가 더 많습니다상속꽁 머니 토토를 매각하려면 전문적인 지식이 필요하므로 법무사 또는 부동산회사와 상담하시는 것을 권장합니다
꽁 머니 토토 판매에 필요한 세금 및 비용
꽁 머니 토토를 판매할 때 다음과 같은 비용과 세금이 발생합니다
- 중개수수료
- 행정사 수수료
- 인지세
- 자본소득세
각각 소개하겠습니다
중개수수료
꽁 머니 토토를 매매할 때에는 부동산회사 등 중개업자를 이용하는 것이 일반적입니다 이 경우 중개업체에 수수료가 부과됩니다
중개수수료는 판매가격에 따라 다릅니다 중개수수료의 대략적인 상한액은 다음과 같습니다
- 판매 금액이 200만엔 이하인 경우: 판매 금액의 5% 이내(+소비세)
- 판매 금액이 200만엔을 초과하고 400만엔 이하인 경우: 판매 금액의 4% + 20,000엔 이하(+소비세)
- 판매금액이 400만엔을 초과하는 경우: 판매금액의 3% + 60,000엔(+소비세)
예를 들어 꽁 머니 토토를 천만엔에 판매하는 경우 중개수수료는 396,000엔(1천만엔 x 3% + 60,000엔 + 소비세)이 됩니다
단, 부동산회사가 직접 꽁 머니 토토를 구입하는 경우에는 중개수수료가 없습니다
행정서사에게 지급되는 보수
꽁 머니 토토를 매각할 때에는 행정서사에게 절차를 의뢰하는 것이 일반적입니다예를 들어, 꽁 머니 토토 판매 허가 신청에는 약 50,000엔의 수수료가 필요할 수 있으며, 꽁 머니 토토 전환 신청에는 도시 지역에서는 약 100,000엔, 도시화 통제 지역에서는 약 150,000엔의 수수료가 필요할 수 있습니다가격은 참고용이므로 상담신청 전 꼭 확인하시기 바랍니다직접 절차를 완료하는 것도 가능하지만, 서류 작성 및 작성이 복잡하므로 행정서사에게 꽁 머니 토토전용 신청을 의뢰하는 것이 좋습니다
인지세
인지세는 부동산 매매계약서 등 법률문서에 부과되는 세금으로 계약서에 수입인지를 붙여 납부합니다인지세 금액은 꽁 머니 토토 판매 가격에 따라 결정됩니다 2027년 3월 31일까지 체결된 계약부터 경감조치가 적용됩니다예를 들어 계약금액이 500만엔 이상 1000만엔 미만인 경우 인지세 10,000엔에 경감세율이 적용되어 납부할 금액은 5,000엔이 됩니다
| 계약 금액 | 주요 세율(일반) | 세율 인하(2020년 3월 말까지) |
| 100,000엔 초과 500,000엔 이하 | 400엔 | 200엔 |
| 50만엔 초과 100만엔 미만 | 1,000엔 | 500엔 |
| 100만엔 초과 500만엔 미만 | 2,000엔 | 1,000엔 |
| 500만엔 초과 1,000만엔 미만 | 10,000엔 | 5,000엔 |
| 1천만엔 초과 5천만엔 미만 | 20,000엔 | 10,000엔 |
| 5천만엔 초과 1억엔 미만 | 60,000엔 | 30,000엔 |
인용: 국세청 "부동산 매매계약에 대한 인지세 감면조치"
자본 이득세
꽁 머니 토토를 팔 때 "자본소득세"가 부과됩니다 소득세, 주민세, 재건축특별소득세 등 매각으로 얻은 이익에 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다
자본 이득세는 판매 가격(자본 이득)에서 취득 비용과 양도 비용을 뺀 금액을 기준으로 계산됩니다 양도소득 및 각 세액의 계산식은 다음과 같습니다
- 자본 이득 = 꽁 머니 토토 매매 금액 - (꽁 머니 토토 취득 비용 + 꽁 머니 토토 판매 비용)
- 세액 = 자본 이득 x 세율
꽁 머니 토토를 매각한 해의 1월 1일을 기준으로 꽁 머니 토토를 5년 이상 소유했는지 여부에 따라 세율이 달라집니다 5년 이상이면 '장기 자본 이득', 5년 미만이면 '단기 자본 이득'으로 간주되며, 경우에 따라 다음과 같이 세율이 다릅니다
| 소득세 | 주민세 | 재건특별소득세 | 합계 | |
| 단기 자본 이득(소유기간 5년 미만) | 30％ | 9％ | 0.63% | 39.63% |
| 장기 자본 이득(소유기간 5년 이상) | 15％ | 5％ | 0.315% | 20.315% |
꽁 머니 토토 판매에 대해 세금 혜택을 받을 수 있습니다
꽁 머니 토토를 매각할 때 세제 혜택을 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다판매 목적과 양수인에 따라 자본 이득에 특별 공제가 적용될 수 있습니다여기에서는 대표적인 우대제도를 소개하겠습니다
꽁 머니 토토 병합 또는 병합을 목적으로 토지를 매각하는 경우 800만엔의 특별 공제
개인이나 농업생산법인이 꽁 머니 토토를 팔아 이익을 얻을 때 일반적으로 소득세나 법인세가 부과됩니다그러나 농업 위원회의 중재를 통해 꽁 머니 토토를 현지 소유자에게 양도하는 경우 양도로 인한 이익의 일부를 공제하는 ``특별 공제''를 받을 수 있습니다이 공제는 농업 지역 내의 꽁 머니 토토에 적용되며 다음의 경우가 적용됩니다:
- 꽁 머니 토토중간관리사업촉진법에 의거 "농업용지이용축적촉진계획"에 따라 양도된 경우
- 농업위원회 등의 조정을 통해 양도된 경우
- 꽁 머니 토토중간관리기관으로 이관된 경우
이 시스템은 농업 경영의 효율성을 높이고 신규 농민을 지원하는 것을 목표로 하며 꽁 머니 토토의 통합과 효과적인 이용을 장려하기 위해 제정되었습니다
꽁 머니 토토중개기관 편입시 특별공제 1,500만엔
꽁 머니 토토를 꽁 머니 토토중간관리기관에 양도하는 경우 양도소득에서 최대 1,500만엔까지 특별공제를 받을 수 있습니다꽁 머니 토토중간관리기구는 꽁 머니 토토의 대출자와 임차인을 연결하는 공공기관으로 꽁 머니 토토를 통합하고 효율적으로 활용하기 위해 설립되었습니다이 공제를 받으려면 "농업경영 기반 강화 촉진법"에 따라 구매 협상을 통해 꽁 머니 토토를 기관에 양도해야 합니다
전환 목적 꽁 머니 토토 매각 시 특별공제 5천만엔
토지 취득법에 따라 꽁 머니 토토를 취득한 경우 양도 이득에서 최대 5천만 엔까지 특별 공제를 받을 수 있습니다국가나 지방자치단체가 공공사업을 위해 꽁 머니 토토를 취득할 때 적용되는 제도로 조세부담을 크게 줄일 수 있는 것이 특징입니다공제를 받으려면 확정신고서를 제출해야 하며, 세금신고시 판매자가 발행한 "구매증명서" 등의 서류를 첨부해야 합니다 문서를 분실하지 않도록 보관할 때 주의하세요
꽁 머니 토토를 더 빨리, 더 높은 가격에 팔기 위한 핵심 포인트는 무엇입니까?
철저한 정보 수집 및 일정 확보
꽁 머니 토토를 원활하게 판매하기 위해서는 수요가 언제 증가할지에 대한 정보를 수집하고 충분한 시간을 가지고 일정을 관리하는 것이 중요합니다농업용 토지는 구매자 수가 제한되어 있고 농업위원회의 허가도 필요하기 때문에 일반 부동산보다 판매하는 데 시간이 더 오래 걸리는 경향이 있습니다어떤 경우에는 판매를 완료하는 데 1년 이상이 걸릴 수도 있습니다또한, 빨리 매수자를 찾았더라도 허가신청 심사 및 절차에 오랜 시간이 소요될 경우 판매 시점이 늦어질 수 있으므로 계획적으로 진행하는 것이 중요합니다
꽁 머니 토토를 양호한 상태로 유지
판매하려는 꽁 머니 토토를 가능한 한 좋은 상태로 유지하는 것이 중요합니다관리하지 않으면 잡초가 자라고 불법 투기의 위험이 높아지며, 쓰레기 처리 비용은 소유자가 부담하게 됩니다보기 흉해 보이는 꽁 머니 토토는 구매자를 찾기 어렵고 매매 가격에 영향을 미치므로 정기적인 유지 관리가 원활한 판매를 보장하는 데 도움이 됩니다
취득 후 5년 이상 경과 후 판매
꽁 머니 토토에 대한 양도소득세율은 소유 기간에 따라 달라집니다5년 이상 소유하면 "장기 자본 이득"으로 간주되어 세율이 20315%로 억제됩니다반면, 5년 미만인 경우에는 "단기 자본 이득"으로 처리되며 세율은 최대 3963%입니다따라서 급하게 팔지 않는다면 해당 부동산을 팔기 전 5년 이상 소유함으로써 세금부담을 줄일 수도 있습니다
여러 부동산 회사에 감정 요청
꽁 머니 토토를 더 빨리, 더 높은 가격에 팔기 위해서는 여러 부동산 회사에 감정을 요청하는 것이 중요합니다한 회사만 감정을 하면 가격의 타당성을 판단하기 어렵고, 구매자를 찾는 것도 어려울 수 있습니다또한 중개 계약을 체결하려는 부동산 회사는 시장 가격보다 높은 감정가를 제시할 수 있지만 이러한 가격이 매력적으로 보일지라도 부동산을 판매하는 데 시간이 걸리며 나중에 가격을 낮추라는 요청을 받을 위험이 있습니다여러 회사의 감정서를 비교하여 적절한 가격을 책정하고 원활한 판매를 유도할 수 있습니다
규모를 줄여도 돈 버는 방법
당신은 꽁 머니 토토를 팔고 소규모로 농사를 계속할 수 있습니다 축소된 규모로 농사를 짓는 것도 장비 투자와 유지관리 비용을 줄이면서 효율적으로 수익을 창출할 수 있습니다작지만 수익성 있는 농업을 실현하기 위해서는 작물의 선택과 재배방법, 판매전략이 중요합니다 예를 들어 수요가 많은 작물을 선택한다면 작은 면적으로도 높은 수익을 얻을 수 있을 것이다
이 문서는 소규모로 수익을 내는 농업에 대해 자세히 설명합니다관련 기사: 작지만 수익성 있는 농업이란 무엇입니까? 이유와 메커니즘을 설명해보세요!
꽁 머니 토토 이용에 관해서는 Inochio Agri에 문의하십시오
이노치오애그리는 "농업종합지원회사"로서 농업을 시작하려는 모든 분들을 강력히 지원합니다50년 넘게 농업용 온실에서 얻은 경험과 기술을 이용하여 농업 시작부터 안정적인 재배까지 토털 지원을 제공합니다``기존 꽁 머니 토토에서 농사를 시작하고 싶습니다'' 또는 '온실 건설에 적합한 토지를 찾고 있습니다''와 같은 고민이 있으시면 언제든지 Inochio Agri에 문의해 주세요